REITs (रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट) के बारे में अक्सर चर्चा नहीं की जाती है, लेकिन ये आम निवेशकों के लिए भारत के बढ़ते रियल एस्टेट मार्केट में भाग लेने का सबसे आसान तरीका है। बिल्कुल म्यूचुअल फंड्स की तरह, REITs आपको छोटी रकम के साथ निवेश करने की अनुमति देते हैं और साथ ही उन बड़ी कमर्शियल प्रॉपर्टीज में एक्सपोजर देते हैं जो अन्यथा पहुंच से बाहर होतीं।
हाल ही में, SEBI ने REIT फ्रेमवर्क में महत्वपूर्ण बदलाव किए हैं। इन रिफॉर्म्स में आने वाले सालों में REITs के जरिए रियल एस्टेट में निवेशकों के भाग लेने के तरीके को काफी हद तक बदलने की क्षमता है। यह समझने का सही समय है कि क्या बदला है और ये अपडेट्स एक निवेशक के रूप में आपको कैसे फायदा पहुंचा सकते हैं।
क्या है मामला?
SEBI ने REIT मार्केट के लिए एक बड़े अपडेट की घोषणा की है। 1 जनवरी 2026 से, म्यूचुअल फंड्स और स्पेशलाइज्ड इन्वेस्टमेंट फंड्स द्वारा REITs में किया गया कोई भी इन्वेस्टमेंट इक्विटी-रिलेटेड इंस्ट्रूमेंट्स के रूप में क्लासिफाई किया जाएगा। यह बदलाव SEBI द्वारा REIT स्पेस में व्यापक पार्टिसिपेशन को सपोर्ट करने के लिए म्यूचुअल फंड रेगुलेशंस में संशोधन करने के बाद आया है।
अपने 28 नवंबर के सर्कुलर में, SEBI ने कन्फर्म किया कि REITs 1 जुलाई 2026 से इक्विटी इंइंडेक्स में शामिल होने के लिए एलिजिबल हो जाएंगे। छह महीने की विंडो फंड्स को अपने पोर्टफोलियो को एडजस्ट करने के लिए पर्याप्त समय देती है। यह नोट करना महत्वपूर्ण है कि ‘इंफ्रास्ट्रक्चर इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट्स’ को हाइब्रिड इंस्ट्रूमेंट्स माना जाना जारी रहेगा और वे अभी के लिए इक्विटी कैटेगरी के तहत नहीं आएंगे।
मौजूदा इन्वेस्टमेंट्स पर SEBI की गाइडलाइन
SEBI ने स्पष्ट किया है कि 31 दिसंबर 2025 तक डेब्ट म्यूचुअल फंड स्कीम्स और SIF स्ट्रैटेजीज द्वारा पहले से ही होल्ड किए गए सभी REIT इन्वेस्टमेंट्स को ‘ग्रैंडफादर'(grandfathered) किया जाएगा। इसका मतलब है कि इन होल्डिंग्स को तुरंत नए नियमों का पालन करने की आवश्यकता नहीं होगी। ग्रैंडफादरिंग मौजूदा पोर्टफोलियो को अचानक बदलावों से बचाता है और अनावश्यक डिसरप्शन (disruption) से बचने में मदद करता है।
हालांकि, SEBI ने एसेट मैनेजमेंट कंपनियों को समय के साथ अपनी डेब्ट स्कीम्स में REIT एक्सपोजर को धीरे-धीरे कम करने की सलाह दी है। इस क्रमिक अप्रोच को मार्केट लिक्विडिटी पर विचार करना चाहिए और यह सुनिश्चित करना चाहिए कि निवेशकों नकारात्मक रूप से प्रभावित न हों।
SEBI के अनुसार, ये बदलाव निवेशक इंट्रेस्ट को सुरक्षित करने, मार्केट डेवलपमेंट को सपोर्ट करने और रेगुलेटरी ओवरसाइट को मजबूत करने के लिए पेश किए गए हैं।
निवेशकों के लिए इसमें क्या है?
SEBI का निर्णय REIT मार्केट में म्यूचुअल फंड्स और स्पेशलाइज्ड इन्वेस्टमेंट फंड्स से बहुत बड़े पार्टिसिपेशन के लिए रास्ता खोलता है। चूंकि इक्विटी म्यूचुअल फंड्स को अपने एसेट्स का कम से कम 65% इक्विटी या इक्विटी-रिलेटेड इंस्ट्रूमेंट्स में इन्वेस्ट करना होता है, इसलिए REITs को इक्विटी के रूप में री-क्लासिफाई करना इन फंड्स को रेगुलेटरी लिमिट्स को तोड़े बिना REITs के जरिए रियल एस्टेट की ओर अधिक एलोकेट करने की अनुमति देता है। कई इक्विटी स्कीम्स पहले से ही 65% मार्क से काफी ऊपर इन्वेस्ट करती हैं, जिसका मतलब है कि यह बदलाव पोर्टफोलियो को डायवर्सिफाई करने और रिस्क को मैनेज करने के तरीके को सार्थक रूप से बदल सकता है।
म्यूचुअल फंड निवेशकों के लिए, यह भारत के बढ़ते रियल एस्टेट सेक्टर में एक्सपोजर हासिल करने का एक इनडायरेक्ट और आसान तरीका बनाता है। जिन निवेशकों ने कभी भी सीधे REITs में इन्वेस्ट नहीं किया है, वे अब अपने मौजूदा इक्विटी फंड्स के जरिए उनसे लाभ उठा सकते हैं। हालांकि, यह बदलाव फंड रिटर्न को भी प्रभावित कर सकता है, यह इस बात पर निर्भर करता है कि फंड मैनेजर ट्रेडिशनल इक्विटीज को REIT एलोकेशंस के साथ कैसे बैलेंस करते हैं।
भविष्य की बातें
भारत का REIT मार्केट आने वाले सालों में मजबूत एक्सपेंशन की राह पर है। एक हालिया JLL रिपोर्ट 2029 तक टॉप सात शहरों में ऑफिस और रिटेल एसेट्स में लगभग 10.8 ट्रिलियन रुपये की ग्रोथ अपॉर्चुनिटी का अनुमान लगाती है। ऑफिस प्रॉपर्टीज द्वारा इस ग्रोथ में 65% से अधिक का योगदान करने की उम्मीद है, जो दिखाता है कि कमर्शियल रियल एस्टेट सेगमेंट कितनी तेजी से अधिक इंस्टीट्यूशनलाइज्ड हो रहा है।
मार्केट ने पहले ही एक बड़ा माइलस्टोन पार कर लिया है। REIT मार्केट कैपिटलाइजेशन FY20 में 26,400 करोड़ रुपये से बढ़कर सितंबर 2025 तक 1.6 ट्रिलियन रुपये हो गया है, जो कुछ ही सालों में छह गुना की तेज वृद्धि दर्शाता है। लिस्टेड REITs ने अपने कमर्शियल स्पेस को 2019 में 33 मिलियन स्क्वायर फीट से बढ़ाकर पांच REITs में 174 मिलियन स्क्वायर फीट कर दिया है, जिसमें ऑफिस ऑक्यूपेंसी लेवल लगभग 91% पर मजबूत बने हुए हैं।
SEBI के नए नियमों और कमर्शियल रियल एस्टेट की तेज ग्रोथ के साथ, REIT मार्केट द्वारा आने वाले सालों में और भी व्यापक पार्टिसिपेशन को अट्रैक्ट करने और निवेशकों के लिए नई अपॉर्चुनिटीज को अनलॉक करने की उम्मीद है।
*यह आर्टिकल केवल जानकारी के उद्देश्य के लिए है। यह कोई निवेश सलाह नहीं है।
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